一房二卖，已为他人办理过户，房屋所有权归谁？

导读：
随着市场经济的发展，一些开发商受利益驱使，出现了大量一房二卖的现象，也成为近年来司法实践中讨论的热点，房屋所有权人将房屋售予多人，且均签订买卖合同，未办理物权登记的买受人能否对抗已办过户登记的买受人呢？
 
一、案情简介：
2002年，赵某与开发公司签订商品房买卖合同，并依约支付全部26万余元房款。2003年，开发公司以上述房屋做抵押向银行贷款并办理抵押登记。200年，开发公司进入破产还债程序。2005年，银行将上述债权转让给房产公司。2006年，房产公司将前述房产转让给刘某并办理过户手续。2007年，赵某诉请确认房产公司与刘某所签房屋买卖合同无效。
二、法院认为：
①银行依法对开发公司享有债权，其与房产公司签订债权转让合同，将该债权转让给房产公司，房产公司支付了转让款。同时，该合同约定，房产公司有权以自己名义对外销售抵押物。该债权转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。虽然赵某与开发公司商品房买卖合同缔约时间倒签，但该合同亦为当事人真实意思表示，内容合法，且合同已开始履行，即赵某实际支付了合同项下购房款，亦应认定合同有效。此后，房产公司与刘某签订合同，将诉争房屋出卖给刘某，刘某支付了全部购房款，办理了房屋过户手续，取得了诉争房屋产权证明，并实际占有和使用房屋至今。鉴于诉争房屋已办理房产过户手续，应认定该房屋已发生物权变动法律后果。
②赵某与开发公司签订商品房买卖合同后，未办理房产过户手续，赵某对开发公司只享有债权请求权，其不能对抗刘某依法取得物权效力。赵某基于其与开发公司合同关系而产生的债权纠纷，可另循法律途径解决。判决驳回找某诉请。
三、律师说法：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”中的第二项就是“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
本案中，2003年8月14日，赵某与开发公司签订《商品房买卖合同》，该合同为当事人的真实意思表示，内容合法，且合同已经开始履行，买受人支付了该合同项下的购房款，应认定为有效合同。而银行依法对开发公司享有债权，其与房产公司签订《债权转让合同》，将该债权转让给房产公司，房产公司支付了转让款。同时，该合同约定，房产公司有权以自己的名义对外销售抵押物。该转让行为是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。此后，房产公司与刘某签订合同，将讼争房屋出卖给刘某，刘某支付了全部购房款，办理了房屋过户手续，取得了讼争房屋的产权证明，并实际占有使用该房屋，该房屋买卖合同亦为有效。
根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关转让不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这就是通常所说的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。关于转让合同是否生效，应当根据《合同法》的原则来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记来判断。但不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，而不能认定合同生效就必然导致不动产物权的变动。不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权具有排他性，物权的变动也产生排他效果。
基于上述理由，由于讼争房屋已经办理房产过户手续，刘某取得了讼争房屋的产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。赵某在与开发公司签订《商品房买卖合同》后，未办理房产过户手续。一审法院认为赵某只对开发公司享有债权请求权，其不能对抗刘某依法取得物权的效力，依据充分。据此，赵某要求开发公司为其办理讼争房屋过户手续的上诉请求，不应得到支持。但在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，当事人依据生效的转让合同，依法享有债权的请求权。因此，赵某基于其与开发公司的合同关系而产生的债权纠纷，可以另循法律途径解决。