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土地评估实务千问千答
37.评估生产性企业的土地价值时，如何剥离非土地资产纯收益？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-19 16:40
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答：非土地资产同时包括有形资产如房屋、机械设备与无形资产如商标，以及企业管理能力带来的收益。
估价实务中认为非土地资产纯收益=重置成本×投资收益率（非土地资产资本化率）。所谓重置成本，是将重置土地资产所耗用的材料、人工等开支和费用（包含房产、机械设备及商标获得等）用估价时点的价格水平来进行计算而求得的成本。
对企业管理的测算尤其困难，它虽然对企业经营效益具有决定作用，但不会体现在财务报表上，很难量化，评估时可通过降低报酬率或资本化率的方式来剥离企业经营能力带来的收益。
