北京征收拆迁政策收紧，征收方容易在哪些环节出现违法点

我国从2009年开始对棚户区进行大规模改造，时至今日已将近十年，这是一项改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件的民生工程，从开始摸索式的实施到逐渐成熟，中间出现过各种问题相关部门也及时给予了修正。这段时间征收拆迁的政策似乎在收紧，虽然没有直接的政策显示将大幅度限制棚改货币化安置，但从目前来看，减少货币化安置数量，降低货币化安置比例已是大势所趋。

北京征收拆迁政策收紧

今年9月份北京市出台《关于进一步完善北京市棚户区改造计划管理工作的意见》，其中提到严格项目准入、推动棚改工作由追求数量向确保质量转型、由重拆迁到重规划设计、建设、交用与管理、配套和腾退空间利用、保护提升全过程管理转换；由重启动向重收尾转变、严格控制集体土地棚改项目等内容。

据了解，近日通州某地征收入户率100%、签约率100%，然而在项目初期，因征拆政策全面收紧，部分被征收人对征收政策的不了解，对房屋产权置换比例存在异议，征收工作曾一度困难重重，进展缓慢。后来在关键时刻大家还是选择了合理的，正当的处置补偿利益和政府工程建设之间的矛盾。

区房屋征收事务中心主任表示：征收拆迁政策收紧是全市的一个集体行动，全市的整体政策调整，不是通州区自己资源少了，规模减少了。全市在落实北京总规上都是一个减量发展的原则。应该说在接受新的政策上，是在逐步调整的。广渠路虽然把安置房的置换比例控制在1比1.8，下一步的话，新的征收项目应该控制在1比1.4到1比1.6之间。

从价值上来讲，未来政策是用价值结算价值，将来在核心区155（平方公里）范围之内，征收项目从两个方向都做了较大调整。

面对棚户区改造，以下几个方面需要注意：

1、切记棚户区改造的性质和适用范围，全方位分析当地棚改项目是否符合政策标准。棚户区改造是一项民生工程，目的是改善困难群众的居住条件。然而现实中各地政府却肆意的扩大该项政策的适用范围，例如刚盖几年的房子还比较新却面临被棚改、一些豪华住宅区的烂尾楼被纳入棚改、为了减少成本，将其他征收项目纳入棚改等。因此广大被征迁人可以以此为违法点进行维权。

2、社会稳定风险评估程序，在项目征收决定作出之前是必不可少的。590号国务院令第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。社会稳定风险评估的主要内容包括：是否符合现行法律、法规、规章，是否符合党和国家的方针政策；是否兼顾了各方利益群体的不同需求，是否考虑了社会的稳定性；是否经过充分论证，是否符合大多数被征收群众的意愿，所需的人力、财力、物力是否在可承受的范围内并且有保障；对被征收群众利益和生产生活的影响，群众对影响的承受能力，引发矛盾纠纷、群体性事件的可能性等等。广大被征迁人可以通过申请信息公开的方式获得，仔细查阅，争取寻找违法点增加维权筹码。

3、被征收房屋的价值要依据市场价值进行评估。590号令第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由此规定规定可知，被征收房屋的价值以类似房地产的市场价格为基准。而现实棚改项目中，政府常常会自己设置一个价格上限，评估公司只能在这个上限范围内进行评估，显然这个评估价格远远达不到市场价格。这就需要广大征迁人委托专业的律师与政府方、评估方进行博弈了。幸好现在有的地方对补偿比例进行了明确规定，如深圳市出台的棚户区实施意见中就将补偿比例定位1:1.2，对于广大征迁人，是确实公平的。

4、针对评估机构的选择，一定要符合法律法规的规定。590号令和相关的房屋征收办法均规定，被拆迁人有权在规定时间内协商确定评估机构，协商选定未果的，应当通过摇号抽签等方式由被征收人参与选定评估机构，而不是由政府单方强制地选定。这也是广大被征迁人应当掌握的维权点，毕竟评估很重要。

5、谨慎对待类似预征收补偿协议等模拟协议。棚户区改造项目中，常常会遇到签订模拟协议的情形。有时签或不签直接决定征收项目是否成功实施，甚至直接决定被征迁人最后所能获得的补偿权益。一般在签订模拟协议之前必然会经历意愿征询阶段，一般通过公告或听证会的形式进行意愿征询。这一阶段大家一定要重视起来，要争取参加并表态，不要一味采取回避、逃避的状态。自己一定要以主人公的身份参与到整个征迁过程中。

棚户区改造与一般的征收工作有些许不同，因其自身的惠民特性，征收项目的审批流程走的是快速绿色通道，从审批到各项补偿政策的出台再到具体的搬迁工作都很迅速。当然，速度快并不意味着可以超越或省略某些征收程序，程序的合法性是根本。