集体土地上房屋拆迁怎么补偿？土地补偿属于谁的？

由于我国城市化水平相较于发达国家而言比较低，农业人口占比大，农村建厂房土地成本相对于城市周边低，所以遇到拆迁农村集体土地上的矛盾比较多，也比较凸显。
 

一、主要事实
 

家住河北衡水农村的李某大学毕业后回家创业，李某于2005年5月份和村里签订了土地租赁合同租用2500平土地用于奶牛养殖，申请了养殖用地手续，同年建了2000平的养牛场，16年9月份李某养牛场所在区域被政府征收用作高新工业园区建设面临拆迁。面对这个情况怎么补偿？土地有补偿吗？
 

二、律师分析
 

关于集体土地上的房屋拆迁补偿，我国暂时还没有专门的法律法规对其进行规定。但是可以适用《中华人民共和国土地管理法》或者参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。但是具体来说可能适用法律不同，再结合各地相关不同政策，补偿标准和方法应该也是不一样的。
 

为了进一步规范征地行为，2011年3月17日，中央纪委、监察部印发了《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发〔2011〕8号），其中规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”
 

根据该规定，各地可以结合自身情况，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，对现行集体土地房屋拆迁的相关工作予以改进。但是，该规定只是一种改革的方向，并不是普遍适用的做法。各地国土资源管理部门应当在依据《土地管理法》的规定细化房屋征收补偿标准的同时，结合本地的实际，积极与司法部门进行沟通协商，在此基础上，妥善做好集体土地上房屋征收工作。　　
　　

根据《土地管理法》第47条的规定，征收时集体土地上的房屋是作为地上附着物进行补偿的，具体标准由省、自治区、直辖市规定。
 

而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条明确规定，只针对“征收国有土地上单位、个人的房屋”，给予公平补偿。针对的土地对象是不一样的，一个是集体土地，一个是国有土地。
 

那么具体补偿是怎样的？集体土地上房屋的征收一般采取重置成本进行补偿，实践中各地普遍根据房屋的性质、结构、使用期限等因素确定具体的补偿标准。国有土地上的房屋征收补偿则采取由评估机构评估的市场价格进行补偿。
 

《土地管理法实施条例》第25条规定，集体土地征收时，“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”采取裁决的方式解决补偿纠纷。
 

而国有土地上房屋征收时，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”对于已经完成土地征收，也就是土地由集体土地变为国有土地后，但未给予房屋补偿、且房屋所在地已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。
 

具体的补偿项目可以参照《征补条例》第十七条。但是根据“地随房走”原则，集体土地上单纯土地是没有补偿的。一般集体土地上土地的补偿是属于村集体的。
 

承上所述，针对实践中遇到的土地征收已经完成、但是房屋补偿尚未完成的历史遗留问题，可以参考2011年最高人民法院出台的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定。
 

因此，如果土地征收结束时没有进行安置补偿或者未足额补偿的，并且房屋所在地纳入城市规划区的，当事人可以请求按照国有土地上房屋征收的补偿标准进行补偿。
 

三、维权建议
 

（1）要求评估公司对厂房做全面评估，确定补偿价值。
 

（2）就土地补偿来说，可以要求村委会退还租金，同时向拆迁方主张土地的预期可得利益损失。由于集体土地本身补偿属于村集体，这个主张可以争取。
 

四、重点法条
 

①《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
 

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
 

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
 

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
 

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
 

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
 

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
 

②《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
 

第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
 

(一)被征收房屋价值的补偿;
 

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
 

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
 

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
 

③《土地管理法实施条例》第25条 征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。
 

　　被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
 

　　市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。
 

　　征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
 

④《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
 

⑤《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发〔2011〕8号）第二条：……二、推动完善政策，切实维护被征地拆迁农民的合法权益：……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。