【案例解读】码头遇环保关停的强制拆除行为与补偿纠纷

【导读】
随着环境问题的日益严峻，近两年国家对环境质量的要求越来越高，环保政策也在各地纷纷落实，由此导致越来越多的企业遭遇环保关停，特别是容易产生污染的企业，稍有不慎就会接到相关部门的关停通知，甚至是限期拆迁通知，更有企业被迫遭遇政府强制拆除。企业搬迁、污染防治、关停拆迁已是大势所趋，反之，随着企业关停和搬迁的数量增多、工程量浩大，不仅会影响环境发展，还会对经济、社会的协调发展产生一系类连锁反映。因此作为律师，为因被环保关停的被拆迁人争取合理补偿的谈判难度更加困难。
综上，本文将重点解读本所代理的一起砂石码头因环保关停，被迫遭遇强制拆除的实务案例，专业分析政府强制拆除行为与相应补偿纠纷。
关键词：环保关停、企业强制拆除、合理补偿
 
【案情简介】
1、当事人张先生经营XX市某建材服务部（以下简称XX建材）。XX建材经营场所前身是XX市水利管理服务站的砂石场。水利站于1992年兴建砂石场，场地中的绿化带是由XX市绿化管理委员会批准使用的，沿岸由XX航道站经XX市航道处批准专用，其余则向周边XX村租赁来使用。砂石场占地面积约为1000㎡，建筑面积约200㎡。1994年，水利站与当事人签订转让协议，将砂石场转让给当事人。此后，当事人对砂石场进行了扩建，占地约3010㎡，建筑面积632.83㎡.并于1996年8月与XX村签订土地租用协议。于1999年11月28日，取得XX建材的经营执照并正式经营至强制拆除之前。2013年8月份，当事人XX建材被评估过，但之后便不了了之。2014年至强制拆除之前，也再未支付过租金。2016年7月22日，XX市经济开发区管理委员会作出《关于新河北岸周边环境整治的通告》、《关于限期关停、签约通知》，对当事人XX建材进行整理。2017年1月10日，XX建材被强制拆除。
2、孔XX涉案厂房位于XX街道办事处XX村。厂房建筑面积287.79㎡，占地面积约2000㎡。
孔于2006年自黄XX处转让涉案厂房和厂房所占土地。孔于2007年向横沥村村委会交纳土地租金，后由因与许建国的债务债权，于2013年与横沥村村委会抵土地租金。2007年办理XX市XX镇某建材经营部，2008年3月31日被注销，未支付过土地租金。2016年7月，对厂房进行评估约为50万，但终未谈妥。之后，于2017年1月10日进行了强制拆除。在其经营期间，孔XX于2014年增加了一台吊机，承租转让后又加建了一些简易厂房。
3、王XX涉案厂房位于XX街道办事处XX村。厂房建筑面积113.26㎡，占地面积1950㎡。
1996年，彭XX（王XX爱人）与横沥村签订租赁合同，承租后扩至2.95亩。承租后成立XX市XX镇XX砂石营业部。后2004年2月24日注销。2005年，将厂房和土地租给孔XX经营。2017年1月10日，遭遇强制拆除。村委会无租赁合同，所涉评估价值约16.5万。
 
【委托人诉求】
1、强制拆除之前评估价值约42万，强制拆除前天村书记和拆迁公司人员口头协议承诺补偿96万；
2、心理期望值：应达到甚至高于口头协议补偿数额   
3、最好参考另XX沙场补偿标准
 
【法律风险】
1、强制拆除时未报警，未拍摄视频，确立强制拆除主体，责任主体有一定的难度；
2、建筑缺少规划许可证件，被确认为违法建筑的可能性较大；
3、租赁的土地2014年至强制拆除之前，一直未支付土地使用费，存在村委会起诉解决合同的缺点，一旦村委会诉至法院，未来及收取租金的抗辩理由比较牵强。
4、村委会有催款通知
5、相关政府职能部门可能配合度不高
 
【办案进展】
1、2017年6月19日，向当事人核实情况
（1）XX建材与之前砂石场相比：占地和建筑面积有无变化
（2）砂石场的土地来源中绿化带和沿岸不明确：指土地权属属于两个单位还是其他许可项目？其中批准建码头的地方属水利局的：从河岸延伸15米
（3）2015年强制拆除之前未交付土地租赁费的原因？
当事人称：村委会一直未来收取，所以就一直未交付
（4）XX建材的营业执照有无更新？  有更新，需重新办理
（5）2013年评估时，知晓具体项目吗？当事人称不知道
（6）XX建材与另XX砂场的关系？
当事人说无关系，只是提供另XX砂场的评估材料做了参考。
（7）1994——1996年之间，是否有土地租赁协议？
当事人：没有，因为自来水站转让过来之后，租期到96年，所以96年又再次签订的协议。
 
【律师分析】
1.当事人拥有合法的土地使用权和合法的经营行为，
合法经营在前，行政决定在后，相关职能部门在实施行政决定行为要为当事人的财产权益进行补偿。
2.行政机关在实施关停的时候，应当有明确的关停整治实施方案，对不同的企业要进行区别对待，不能“一刀切”。
3.行政机关在进行具体关停行为时，会调用其它职能部门（如城管部门、环保部门和规划部门等）来协助以确保关停整治行为顺利进行，但相关部门要按照法律规定行使权力。