【凤凰网】吴少博：把脉企业不动产拆迁，还得律师中的“老中医”

三十而立，选择创业，对于这位年轻律师来说，是需要勇气的。但是，在和吴律师的交谈过程中，你丝毫感觉不到普通年轻人身上的不成熟感和轻浮感；相反，这位决心走专业化道路的律师达人，对于自己所选定的细分专业领域——企业不动产拆迁行政诉讼，眼睛里充满了自信与智慧。他感慨的说：“这都是当初选择从事这个领域不断锤炼出来的。这简直就是一个凤凰涅槃的过程！你需要不断的去观察市场、锤炼自己，需要不断的丰富自己的知识储备与人生阅历，不断的增加自己的办案经验，才能形成有效的判断力。只有在这个领域长期成长的经验与阅历，才能带给客户更多有价值、见成效的判断和指导。”而这样深刻的人生体验，在实践中被客户一次又一次验证，令与之交手的政府官员一次又一次叹服。

练就高度专业化水平，为客户利益保驾护航

2015年9月，贵州省贵阳市某房地产开发有限公司找到吴少博律师，希望吴律师能帮助他们获得因当地政府建设市政工程项目而被征收土地的合理补偿。接受委托后，吴律师的团队对该公司涉案地块前后十二年的资料，包括该公司的整体架构、涉案地块的开发情况，以及政府一方的频繁违约行为等因素，进行了全面而细致的梳理。因该公司可得利益损失远远超过政府征地涉及的补偿，且政府一方又频繁违约，符合情势变更、信赖利益保护等原则，因此吴律师的团队建议该公司向当地政府主张整体征收，并对该公司资产进行全面评估后，出具了包含专业估价意见的法律意见书。后来，该份法律意见书出现在了该市政府常务委员会上，并因其专业程度颇高难倒了当地政府官员和他们的法律顾问，政府方面只得重新从北京聘请专家对吴律师团队的法律意见书进行评估。最终，该意见书得到北京专家的认可，同时也令政府方面心悦诚服，接受了该公司包括投资预期收益、政府违约补偿、土地征收补偿等项目共计4.5亿的高额补偿要求。

再比如，在吉林长春有个专利型的企业，他们是全国范围内仅一家能给地铁生产轨道插件的民营企业，现在只有他们能生产这种地铁附件，具有行业垄断性。而当地政府在对其进行征收评估时，只按照普通的加工企业征收标准来给他们评估。这家企业当然不干了，他们认为，自己是垄断性行业，其预期利益非常高，年利润可达70%，就连一般的轻资产行业都达不到这样高的利润。而中国的地铁只会越来越多，连二三线城市都在修地铁，他们都只能到这家企业来买东西，政府如果按照普通征收标准来评估，肯定是不公平的。怎么办呢？这就涉及到可以用哪种方法来进行评估的问题。在拆迁中，一般政府都是按照建设部房地产评估规范的五种方法(成本法、收益法、假设开发法、市场比较法、基准地价法)之一的成本法来进行评估的。而其中用收益法评估价值狠高，但整个吉林省从来没有用过这种方法进行评估，超过90%的拆迁项目都是按照成本法来评估的，而成本法评估价值非常低。现在针对这种特殊的企业，如果还是按照成本法来评估，显然是不合适的。吴律师的团队根据该企业所处行业市场的广度和活跃度，用收益法对该企业的预期价值进行了评估。评完以后，政府官员都惊呆了，说他们从来都没有见过用这种方法来评估的，太先进了，他们需要拿给他们的评估公司看一下。结果，他们的评估公司看完后也不知可否，因为他们之前都是按政府规定的成本法来进行评估的，从来没有用收益法评估过，他们不懂这方面的知识。可吴律师的团队却知道怎么用这种符合建设部规定的评估方法来为特殊客户正确的评估，为该企业获得了更高的评估价值，实在令人佩服。在客观数据面前，政府也不得不接受了这样的评估结果。

然而，这样极高的专业化水平不是一天炼成的。承办企业不动产拆迁案件，不仅需要律师掌握宽泛的法律知识，还需要掌握一定的财务知识和税收知识；不仅需要律师有一定的社会阅历和执业经验，还需要懂得和理解企业经营所涉及的方方面面。比如谈到一个企业的预期利益问题，这个问题并不是简简单单的法律问题，可能还涉及一些财务问题、税收问题，你都得懂。正如加入吴少博律师团队的成员，经常需要查阅大量的法律知识以外的专业知识资料到凌晨一两点，就连出差时也不放过，凌晨四五点都还在查资料，希望给出无懈可击的专业评估意见，比如评估中的修正系数怎么来完成，怎么来取值，都是他们自学的，没有人教。所以当写出如上那样高水平的专业法律意见书时，就连相关领域的专家都惊呆了，对政府来说就更具说服力了。

另外，吴律师还会根据企业的不同特性去制定不同的承办方案，给出符合其行业特点的，有针对性的指导意见。比如吴律师曾经服务过的技术密集型企业、生产加工型企业、产品垄断型企业、附加值特别高的企业，招商引资型企业，或是房产开发商等，各类企业所反映出的生产价值和生产方式都是不一样的，有经验的吴律师会根据不同企业的特点给出不同的专业意见，而不仅仅是从法律的角度做单一的考虑，而是从不同的市场价值出发，来帮助企业获得更大的利益。比如给山西某特种菌类养殖企业的专业意见就超出了客户的预期，这是其他专业领域律师做不到的。

独有的律师特质，让案件发展尽在掌握之中

在谈到作为一名专业的企业不动产拆迁行政诉讼律师需要具备怎样的特质时，吴律师用了“隐忍”这个隐含深意的词汇。大家都知道，做律师，很少有人愿意专门打行政官司。因为当今中国在行政法、行政诉讼法方面的法律法规还不够完善和成熟，做行政诉讼难度非常高。再加上办案时间冗长，又免不了在办案过程中与政府官员谈判、周旋，有时甚至人身安全都会受到恐吓、威胁，因此选择拿起法律武器和政府较量的维权者少之又少，而愿意帮助这些维权者与政府较量的“大胆”的律师更是凤毛麟角。但是，吴少博律师对自己所从事的这项事业充满信心，还带着非常专业与坚定的口吻说，他的选择是不会错的！

吴律师看好这个领域的前景，他说：“行政诉讼案件相对民商事、刑事案件是少，而正因为少，才需要精，才需要专业化程度更高的律师去长期的从事这项工作，去总结更多的经验。现在打行政诉讼官司越来越需要精、巧、设计。我们是在长期的纠正政府的违法行为，这就是我们的市场，这就是我们存在的价值。是政府的违法行为给我们制造了源源不断的案源，就因为他们违法，导致了企业利益受损，企业才会来找我们。从市场的角度讲，这就是我们的市场空间。要是他们做得都对了，都不违法了，那还要咱们干什么？另外，以前企业很顾虑与政府产生纠纷，因为他们知道他们还要在当地实际经营。他们想，我要是跟当地政府闹僵了，就太不合适了。但是现在不一样了，很多企业都说，他们必须拿起法律武器，在很大范围内去维权，维护他们自己的利益，就算他们放弃了这个利益，政府也不会感激他们的好处。所以，他们来到了北京，找到了我们这样专门处理这方面案件的专业律师去帮助他们维权。”

所以吴律师指出，作为一名该领域的专业律师，除了需要勇气，敢于去表达自己的观点，敢于为了当事人的权益去奋力一搏，敢于去做；还需要超出一般律师的耐心，因为这种维权，不是一时一刻的维权，是一种长期的维权。而长期维权就必须要有极度的耐心和细致，没有耐心怎么可能去长时间维权。更重要的是，这个领域的专业律师要学会隐忍，因为这个过程中客户会产生极度的恐慌，有些客户可能会产生抱怨、埋怨和不满，这都需要承办案件的律师有一种隐忍去对待客户，去很大限度的理解和关心他们。

吴律师还强调说：“客户一定要相信我们律师，因为我们知道在和政府的谈判过程中，该怎样掌握一个度。我们从来都是有的放矢，每一招用出来以后，都会给自己留足后路，同样也会给对方留下或创造一个台阶，让他们能走下来。因为你的谈判对象是政府，政府总是觉得自己高高在上。如果你不为他们创造一个台阶，让他们走下来，而是让他们一下子摔下来或者倒下来，那就不好谈了，我们要给他们递个凳子，让他们有尊严的走下来，让他们与我们处于一种平等的位置来谈，我们在经验积累过程中已经很好的掌握了这个时间点、这个度，客户是能够实实在在感受到的。另外，我们还会在合适的时候，给客户提出建议，跟政府谈判，双方博弈到一定程度就行了，该收手时就要收手，不要恋战，不能在某个你认为正确的事项上做一些过分的坚持，这是不合适的，这也是我们长久经验积累的一种感觉。就跟老中医把脉一样，知道你的病症在哪儿，什么时候该吃什么药，你得听从，病才会好！”

精于钻研，“老中医”的秘诀不在于年龄

吴少博律师在代理了400多家中小企业不动产拆迁维权案件后，积极总结经验，已经在中国政法大学出版社出版了《企业拆迁维权攻略》一书。该书详尽阐述了企业在面临征收拆迁时，该如何维护自身的合法权益，受到了全国各地中小企业的热烈欢迎。而其他书籍也正在紧张的编撰当中，相信很快就能与广大读者见面。

如今，吴律师团队还在进一步研究之前已广泛应用的“案例切入法”，来承办和把控办案质量。“案例切入法”即对每一个案件的案件事实进行全面梳理后，寻找相似地域的案例来进行比对，分析出差异点和共同点，在进行案件评析的基础上，制定出案件的承办方法。并采用分段管控，同时利用时间段和案件进度衔接的方式来把控案件的风险。这一方法大大提高了该类拆迁维权案件的胜诉率，给全国中小企业带来了实实在在的补偿和回报。吴律师希望精益求精，进一步研究完善和灵活运用这种方法，结合个案的实际情况，来给客户提出更为精准的专业法律意见。

当然，吴律师也想对未来的客户说：“首先，一定要有个好心态。因为对于维权的结果，人人都想达到理想的补偿价值，但那是不可能的。因为理想的补偿价值，与现实中应得的补偿价值是两回事。在过往的案例中，几乎所有的客户都表示，有我们律师的帮助，比他们自己去维权要强太多了，因为他们明明白白知道这个维权的过程发生了多少事情，每一步应该怎么去做，哪些话该说哪些话不该说，会涉及很多很多的事情。从维权成功的角度看，我们的维权办法都是有效果的；第二，如果客户的权益受损确实是客观事实，又有法律依据支撑，就一定要坚守自己的维权信念，不要轻易放弃；第三，在与我们律师合作的过程中，一定要互相理解，而且应该理解到一定程度，因为维权的成功在于双方的配合，配合得好，达到一定程度，都会有好的结果。”

吴律师亲切的笑着说：“刚开始执业时，我对案件的把控就是按照客户的喜好，客户说怎么做我就怎么做，客户来把控我，我都快成给客户跑腿的了；但是，现在是我们在引领客户，我们去说服他们应该怎么做。每一步几乎都是我们来给他们判断，我们来给他们实施，只需要他们的认可和配合就行了。这就是职业阅历和执业经验合起来形成的一种职业感觉。可能跟悟性高低也有一定的关系。师傅领进门，修行在自身嘛。我感觉和年龄关系不大，只要你用心，用心去做，去体会，去总结，你会进步很快，我们的律师助理都是这样，成长得很快。这类行政案件过于庞杂，需要的知识面很宽，又需要你很有耐心，还需要你有很好的体力，因为出差频繁，我们的客户大多来自全国各地，他们找了北京的律师，所以都希望你能长期出差为他们服务，随时解答他们心中的疑虑。很多当事人对待问题不是不明白道理，是希望能从你嘴里得到更准确的判断，来支持他自己的一些想法。对此我们非常理解，我们只能耐心的、细致的去跟他沟通，因为他是我们的客户，我们在为他服务。受人之托，忠人之事嘛。”

朝气蓬勃，拥抱未来

当今中国，城市化进程如火如荼，政府法治建设的步伐也在加快，吴少博律师事务所的事业如朝阳般蓬勃发展，我们期待有他们参与的那些“勇气之战”都能圆满收官。也希望全国各地的中小企业家们，不要再因为“被拆迁”而着急上火、心急如焚，找到专业的企业不动产拆迁律师吴少博和他的团队，他们一定能帮您排忧解难、保驾护航，为您赢得您应得的很多利益，为您被拆迁后东山再起、再铸辉煌奠定坚实的基础。

吴律师也希望能把一批有共同理想，共同信念，把律师作为终身职业，对从事专业化感兴趣，且不畏艰难，勇敢的执业律师，召集在一起，共同去为这一项可以推动中国法治化进程，可以赢得客户和政府尊重的崇高事业而奋斗终生，无怨无悔！